Главная » Иностранные » Юристы в таиланде. Haris & Associates предлагает широкий спектр юридических услуг Другие виды услуг

Юристы в таиланде. Haris & Associates предлагает широкий спектр юридических услуг Другие виды услуг

НА ДАННЫЙ МОМЕНТ В ПАТТАЙЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО БОЛЕЕ 100 ЮРИДИЧЕСКИХ КОМПАНИЙ. МНОГИЕ АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ ПРЕДЛАГАЮТ ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ КАК СОПУТСТВУЮЩИЕ. ПЕРЕД ТЕМ КАК ОБРАТИТЬСЯ В ОДНУ ИЗ КОМПАНИЙ, ДАВАЙТЕ ВСПОМНИМ, ЧТО ЮРИСТ, КАК И ЛИЧНЫЙ ДОКТОР, ДОЛЖЕН ОТВЕЧАТЬ ОПРЕДЕЛЕННЫМ ТРЕБОВАНИЯМ: ВЫСОКИЙ ПРОФЕССИОНАЛИЗМ, БЕЗУПРЕЧНАЯ РЕПУТАЦИЯ И, САМОЕ ГЛАВНОЕ, ОН ДОЛЖЕН БЫТЬ ЧЕЛОВЕКОМ, КОТОРОМУ ВЫ МОЖЕТЕ ДОВЕРЯТЬ.

Выбрать юридическую компанию на Родине не составит труда. Хочется остановиться на специфике такого выбора в Таиланде и, в частности, в Паттайе.

«КЭН ДУ» ИЛИ СЛОЖНОСТИ ПЕРЕВОДА.

При первой же встрече с консультантом, говорящим с вами на разных языках, удостоверьтесь, что он вас понимает. Если вы объясняете суть проблемы тайцу на русском и получаете ответ «сап do» - могу сделать - есть вероятность, что главная его задача - получить от вас предоплату и после забыть о вашем существовании (тайцы в большинстве своем не понимают русскую речь). Если вы уверены, что хотите работать именно с этой компанией, воспользуйтесь услугами переводчика. Вы и юрист должны полностью друг друга понимать.

ОТРИЦАТЕЛЬНЫЙ РЕЗУЛЬТАТ-ЭТО ТОЖЕ РЕЗУЛЬТАТ.

Конечно же, лучше всего искать юриста по рекомендации знакомых. Если ваши друзья уже обращались к специалисту по схожему вопросу и остались довольны, это, конечно, говорит в его пользу. Стоит назначить встречу и узнать, поможет ли этот специалист решить вашу проблему. Но речь идет только о положительных рекомендациях. Не стоит обращаться в компанию, которая уже подпортила себе репутацию, поверьте, она не будет пытаться ее исправить в вашем конкретном случае.

ВЫ НИЧЕГО НЕ ПОНИМАЕТЕ! НЕ МЕШАЙТЕ РАБОТАТЬ!

Просите объяснить, как компания будет решать ваш вопрос поэтапно, какие документы требуются от вас, будут ли промежуточные действия /бумаги / переговоры. Услуги юриста в Таиланде недешевы, за ваши деньги вы имеете право требовать «прозрачности» процесса работы. Если на ваши вопросы не отвечают, то или не знают ответа, или просто боятся дать вам лишнюю информацию. И то, и другое не в пользу юриста.

МЫ ЛУЧШИЕ, НАШИ ЦЕНЫ В 5 РАЗ МЕНЬШЕ, ЧЕМ У КОНКУРЕНТОВ!

Цена - это, конечно, один из критериев выбора. Компании, которые уверены в качестве своих услуг, могут позволить себе устанавливать цены немного выше средних, зная, что серьезных клиентов этим не напугать. Другие устанавливают цены пониже, надеясь привлечь новых клиентов. Но поверьте, никто не будет работать себе в убыток. Бесплатный сыр юристы не раздают.

А ЭТО - НАШ ГЛАВНЫЙ СПЕЦИАЛИСТ, ПО СОВМЕСТИТЕЛЬСТВУ УБОРЩИК И ВОДИТЕЛЬ.

Не стесняйтесь спросить о работниках компании, сколько есть юристов, в какой области права они специализируются. В компании должны быть специалисты, работающие по разным направлениям. Если в офисе сидит один юрист, он же директор, он же уборщик, есть вариант, что он уйдет завтра на больничный вместе с вашими документами. И спросить вам будет не с кого.

НЕ ХОДИТЕ В ТАЙСКИЕ / РУССКИЕ / ЕВРЕЙСКИЕ / НЕМЕЦКИЕ КОМПАНИИ, ТАМ ВАС ТОЧНО ОБМАНУТ.

Если уже выбирать компанию по национальному принципу, то только с точки зрения комфорта. Определите, с кем вам будет легче найти общий язык и прийти к пониманию. Чем легче вам будет общаться, тем больше шансов разобраться в квалификации юриста и его порядочности.

Это - только несколько советов по выбору юриста. В конечном же итоге все зависит от вас. Оплата юридических услуг - тоже вид капиталовложения, не спешите распрощаться с вашими деньгами, взвесьте все «за» и «против» и сделайте осознанный выбор.

Законы Таиланда в сфере недвижимости во многом похожи на западные аналоги, также, как Гражданский кодекс базируется на континентальном Европейском гражданском праве и повторяет положения законов стран общего права. Единственное, что затрудняет приобретение недвижимости в Таиланде нерезидентами – это законодательный запрет на владение землей иностранцами. Данное обстоятельство делает невозможным для иностранцев получение полного права владения землей и домом.

Основные правовые аспекты в сфере недвижимости в Таиланде:

1. Законодательство о собственности на землю для иностранных граждан

1.1 - Иностранцы не могут владеть землей в Таиланде, но (теоретически) некоторые категории нерезидентов могут иметь в собственности земельные участки площадью до 1 рая (1600 кв.м) в районах, выделенных для жилого строительства. Разрешение на такое владение дает Совет по инвестициям (статья 96 бис Земельного кодекса), и для его получения необходимо, помимо покупки земельного участка, дополнительно инвестировать 40 миллионов бат в экономику Таиланда (в специально указанные активы или государственные облигации). Такие разрешения крайне редки на практике и требуют соблюдения строгих условий, включающих расположение земельного участка в специально обозначенном районе и отдельного одобрения министра внутренних дел. Кроме того, это право собственности не может быть передано по наследству. Таким образом, даже для очень богатых покупателей подобное решение является малоэффективным. Кроме данного исключения, во всех остальных случаях иностранным гражданам строго запрещено иметь в собственности землю в Таиланде.

1.2 - Иностранные компании со значительными инвестициями в экономику Таиланда могут получить специальные привилегии и льготы в отношении права владения земельной собственностью, что установлено в статье 27 Закона о Поощрении Инвестиций (Investment Promotion Act), а также в статье 44 Закона об Управления Промышленными Зонами Таиланда (Industrial Estate Authority of Thailand Act) и в статье 65 Закона о нефти (Petroleum Act). Данные права могут быть предоставлены только на период действий таких компаний на территории Таиланда.

1.3 - Единственным доступным для иностранцев средством контролировать их инвестиции в землю в Таиланде является участие в Тайской компании , при условии наличия большинства у тайских акционеров (как по проценту акций, так и по количеству совладельцев) через механизм привилегированных акций. Несмотря на то, что владение землей Тайской компанией с иностранным (до 49%) капиталом не противоречит тайскому земельному законодательству, в большинстве случаев способ реализации этого механизма является спорным, либо вообще незаконным. С 2006 года правительством Таиланда вводятся ограничения на неправомерное использование тайских юридических лиц, имеющее целью обход существующих законодательных запретов по реализации прав иностранной земельной собственности в Таиланде.

1.4 - В соответствии со статьей 93 Земельного Кодекса, иностранцу, который претендует на получение прав собственности на землю по наследству в качестве законного наследника, может получить такое право собственности с разрешения министра внутренних дел. Обратите внимание, что статья 93 применяется только в отношении иностранцев, являющихся законными наследниками земельного участка на основании договора наследования (статья 86), и НЕ применяется в отношении лиц, являющихся законными наследниками тайского супруга/супруги. Поскольку в настоящее время у Таиланда не существует никаких международных соглашений, регулирующих права земельного наследования, то ни один иностранный супруг/супруга без наличия договора наследования не получит разрешение министра внутренних дел. Эта категория иностранных наследников, получив наследуемую землю, не смогут зарегистрировать официальные права владения и должны продать ее в течение одного года с даты получения.

2. Покупка кондоминиума (иностранная собственность)

2.1 - Иностранные граждане (физические и юридические лица) могут владеть* кондо (апартаментами или квартирой) в Таиланде, при условии, что эти кондо входят в так называемую «иностранную квоту» данного кондоминиума. Нерезиденты, приобретающие кондо в Таиланде, должны соответствовать требованиям, изложенным в статье 19 Закона о Кондоминиумах Таиланда . Право полной безусловной собственности (freehold - фрихолд) на квартиры в Таиланде означает, что:

не более 49% процентов от общей жилой площади в кондоминиуме может быть в иностранном владении, остальные 51% должны принадлежать тайским физическим или юридическим лицам (например, если в кондоминиуме есть 100 одинаковых квартир, то только 49 из них могут приобрести иностранные граждане);
при наличии возможности приобретения квартиры нерезидентом, иностранный покупатель должен соответствовать положениям статьи 19 Закона о Кондоминиумах, что, как правило, означает требования по легальному и документально оформленному переводу иностранной валюты в объеме, эквивалентном стоимости приобретения, и официальному обмену указанной суммы в тайские баты на территории Таиланда.

* Примечание: Возможность владения квартирами иностранцами на правах собственности возможно только в кондоминиумах, которые зарегистрированы и имеют лицензию в соответствии с Законом о Кондоминиумах.

2.2 - В случае, если иностранная квота в проекте кондоминиума распродана, квартиры из оставшейся «тайской» части могут быть переданы иностранцам во владение на основании договора аренды (leashold - лизхолд). В Тайланде отсутствует специальное законодательство, регулирующее правоотношения арендного владения квартирами для иностранцев (в отличии от полного безусловного фрихолд-владения, которое регламентируется Законом о Кондоминиумах). Лизхолд определяет право пользования и распоряжения собственностью (кондо) в течение установленного договором периода времени. С юридической точки зрения лизхолд-владение квартирой в кондоминиуме в Таиланде является обычной арендой: арендатор не получает свидетельство о собственности на свое имя, он не может продать квартиру, у него не нет долевой собственности в общих помещениях кондоминиума, нет права голоса на общих собраниях совладельцев кондоминиума. После того, как установленный договором период лизхолд-владения истекает, срок аренды должен быть продлен (при наличии желания владельца), или все права пользования и распоряжения собственности должны быть возвращены реальному владельцу. Договор аренды кондо регулируется разделами о найме, прокате и аренде имущества в Гражданском и Коммерческом Кодексе (), при этом, будучи сделкой найма, договор аренды попадает под действие норм налогообложения («налог с ренты», возлагаемый на арендодателя).

3. Покупка иностранцами апартаментов, не зарегистрированных в соответствии с Законом о Кондоминиумах в Таиланде

В Таиланде разделяют два типа жилых многоквартирных домов – это кондоминиумы, зарегистрированные и лицензированные в Управлении Земельного Департамента, предлагающие полное и безусловное фрихолд-владение квартирами, и многоквартирные дома, НЕ имеющие лицензию кондоминиума и, соответственно, не обеспечивающие индивидуальные права владения квартирами. Внешне эти два типа зданий могут выглядеть совершенно одинаково, но с точки зрения закона между ними большая разница. Кондоминиумы, зарегистрированные и лицензированные в Земельном Департаменте, должны соответствовать нормам Закона о Кондоминиумах, которые устанавливают индивидуальные права собственности владельцев отдельных квартир, права совместной собственности помещений общего пользования и совместного управления зданием всеми владельцами квартир. Незарегистрированные в качестве кондоминиума здания не регулируется специальными законами о кондоминиумах, при этом застройщик (владелец) жилого дома может продать права пользования и распоряжения (но не полного фрихолд –владения) квартирами по своим правилам и на своих условиях. Существует множество договорных схем, по которым продаются такие квартиры – от тайм-шеринга и простого лизхолда (аренды), до лизхолда в сочетании с владением акциями холдинговой компании. Однако необходимо быть осторожным, поскольку такие схемы не обеспечивают права индивидуальной полной безусловной собственности (фрихолда) и покупатели не получают той степени законодательной защищенности, как покупатели квартир в зарегистрированных кондоминиумах. В этом случае необходимо трижды перепроверить имеющиеся контрактные схемы и предложения застройщика(схему аренды, принцип управления зданием, текущие и планируемые затраты на техническое обслуживание и управление зданием).

4. Аренда, наем и лизинг в Таиланде

4.1 - В тайском законодательстве нет разделов, которые бы отдельно регулировали вопросы аренды недвижимости (выделяя их из общих законодательных норм об аренде собственности). Сдача недвижимости в аренду Таиланде является договором имущественного найма, который должен соответствовать соответствующим статьям о найме и аренде имущества (статьи 537-571) Гражданского и Коммерческого Кодекса. Одним из недостатков законодательства о имущественном найме в Таиланде является то, что фактически договор аренды устанавливает личное имущественное право арендатора, которое прекращается в случае его смерти. Тайский закон не дает наследникам арендатора право на автоматическое наследование права аренды, и по той же причине арендатор не имеет права передать арендованную недвижимость в субаренду без разрешения владельца. Действие договора аренды не приостанавливается в случае смерти владельца (статья 569), однако смерть владельца отменяет все дополнительные обязательства со стороны арендодателя (например обязательство по продлению срока аренды). Смерть арендатора может привести к прекращению действия договора аренды. Смерть арендодателя или переход права собственности к другому лицу также может привести к разрыву договора аренды и это лишь частично может быть оспорено арендатором в судебном иске против правопреемника владельца

4.2 - Аренда в Таиланде может быть установлена на срок, не превышающий 30 лет. При наступлении срока окончания действия договора прекращается и права аренды. Некоторые договора аренды с правом выкупа недвижимости для иностранцев предлагают более длительные сроки и определяют более широкие права, чем это установлено и обеспечено тайским законодательством о найме и аренде имущества. Такие контракты между продавцом и арендатором могут быть составными и должны как минимум разделять права собственности на дом от права собственности на землю. При этом, зачастую, они определяют дополнительный 30-летний период аренды и обязательство (зафиксированное в договоре или в приложении к договору) передачи земельного участка в безусловное право собственности (фрихолд). Юридически такие сделки не защищены тайским законодательством и могут рассматриваться недействительными и незаконными, поскольку иностранцы не имеют права владеть землей, а срок аренды не может превышать 30 лет.

Обратите внимание на то, что в соответствии с новым регулированием (2008 г.), земельные ведомства должны отказывать в регистрации договоров аренды, включающие недействительные или незаконные положения: такие как передача иностранцу безусловного права собственности на землю или предварительно оплаченное право арендатора на 30-летнее продление срока аренды. В последнее время подобные положения пытаются отразить не в самом тексте договора, а в отдельных приложениях (которые не поступают на регистрацию), несмотря на то, что Земельный Департамент считает такие методы продажи недействительным или незаконным.

4.3 - Официальный и легальный застройщик обязан включать в свои контракты по продаже недвижимости (домов и квартир) в полную и безусловную собственность (фрихолд) положения, которые полностью соответствуют действующим нормам и законам о защите прав потребителей. В то же время застройщик не ограничен такими законодательными нормами при передаче недвижимости иностранцу на правах аренды (лизхолд). В этом случае застройщик свободен в выборе договорных условий и может включать в договор аренды различные выгодные для него положения, которые могут увеличить продажи, но одновременно и ввести в заблуждение (например, положения о продлении действия аренды на срок до 90 лет).

5. Владение домом отдельно от владения землей

5.1 -Иностранцы не могут владеть землей, но имеют право на владение зданиями и постройками отдельно от земли. Существуют два способа получения права собственности на дом отдельно от земли: a) - вы строите дом на арендованной земле (с зафиксированным правом застройки – суперфиция или без него) или б) - вы покупаете существующий дом отдельно от земли и оформляете землю в аренду. Передача существующего дома должна быть оформлена в письменной форме и зарегистрирована в соответствующем органе (Управлении Земельного Департамента или его филиале). Процедура передачи права владения на существующее строение начинается с подачи соответствующего заявления в местное Управление Земельного Департамента, после чего в течении 30 дней выходит публичное объявление о продаже указанной собственности в указанном районе, после чего местное Управление оформляет необходимые документы о передаче прав. Необходимо отметить, что право собственности на дом на земельном участке, принадлежащем кому-то еще, относится к категории прав пользования земельным участком (например, по договору аренды земли и/или права суперфиция). Когда право на пользование земельным участком истекает, то право собственности на дом на этой земле также заканчивается.

5.2 - Tabian Baan (документ, подтверждающий регистрацию дома), произносится как Табиен Бан, является государственным документом, в котором указан официальный адрес строения и перечислены проживающие в нем (тайские) лица. В документе может быть указано имя владельца, но в случае с иностранным владельцем это необязательно. Важно отметить, что Таиланде не существует официальных документов, которые бы удостоверяли право собственности на дом (в отличие от земли). Tabian Baan не является документом, подтверждающим право собственности на дом, а является лишь свидетельством регистрации дома и его жильцов, своего рода выпиской из домовой книги. Косвенным подтверждением права собственности на постройку может являться: a) - выданное муниципалитетом или местной районной управой (Tambon Administrative Organisation, или, по-тайски, – Or Bor Tor) разрешение на строительство с поэтажным планом, или б) - зарегистрированный в Земельном Департаменте официальный договор купли-продажи (для уже существующего, а не строящегося дома). Что же касается Табиен Бан, то их существуют два варианта: т.н. «синяя книжка» (Thor.Ror.14) для тайских граждан и «желтая книжка» (Thor.Ror.13) для иностранцев.

6. Владение недвижимостью тайской супругой/супругом, состоящим в браке с иностранцем

Иностранцы, состоящие в законном браке с тайским гражданами, не могут владеть землей в Таиланде, равно как не могут иметь земельную долю в совместной семейной собственности. Более того, Земельный Департамент позволяет регистрацию персонального права собственности на землю для тайского гражданина, состоящего в браке с иностранцем, только в том случае, когда оба супруга подпишут совместное заявление о том, финансовый средства, используемые для приобретения такой земли, являются собственными средствами тайского супруга. Это означает, что земля (а, зачастую, земля, дом и в некоторых случаях кондоминиум) приобретается в качестве личного имущества тайского супруга и, следовательно, не являются объектом совместного владения и управления (в тайском законодательстве это называется Sin Somros). Данный принцип базируется на норме статьи 1472 Гражданского и Коммерческого Кодекса, устанавливающим, что если личная собственность была обменена на другое имущество (в данном случае, землю), то такое имущество должно быть личной собственностью. Супруг-иностранец не имеет права собственности на такие активы, что зафиксировано тайским семейным законодательством, регулирующим имущественные отношения между супругами. Тайский супруг будет единственным владельцем и распорядителем земли и в качестве личного имущества эта земля не будет включаться в совместные активы, подлежащие разделению в случае расторжения брака.

7. Номинальное владение

Номинальное владение является тем случаем, когда земли приобретается или изначально была приобретена тайским гражданином, действовавшим от имени иностранца или выступавшим в роли агента иностранного гражданина в земельной сделке. На практике это означает, что иностранец приобретает землю и регистрирует право собственности на имя гражданина Таиланда, получая взамен право аренды, право застройки (суперфиций) или право пользования (узуфрукт). Эта сделка может быть объединена с договором займа, а иногда с получением ипотеки. Эта юридическая схема является законной до тех пор, пока граждан Таиланда не ограничен в осуществлении своих абсолютных прав собственности на землю, которые по существу выражаются в праве распоряжения землей, включая право на обременение, продажу и передачу земли. Если такие права ограничиваются и причиной таких ограничений является иностранный гражданин, то может считаться, что тайский владелец получил землю в соответствии со статьей 96 Земельного Кодекса, как «подставное лицо вместо иностранца». При доказанной квалификации такой сделки согласно статье 96 Земельного Кодекса – как иностранец, так и граждан Таиланда, могут понести наказание в виде штрафа или даже тюремного заключения.

8. Право пользования имуществом (узуфрукт)

Право пользования имуществом (узуфрукт) является соглашением (контрактом), согласно которому предоставляется право занимать или использовать чужое недвижимое имущество на срок до 30 лет (и не превышая продолжительность жизни получившего это право – узуфруктария). Также узуфрукт в Таиланде может предоставить право пользования и распоряжения объектом недвижимости пожизненно. В этом случае такие права использования и распоряжения недвижимым имуществом имеют силу на протяжении всей жизни узуфруктария. После его смерти недвижимое имущество возвращается собственнику. Часто узуфрукт предоставляется члену семьи, например, иностранному супругу, что гарантирует ему пожизненное право пользования недвижимостью, зарегистрированной на имя тайского супруга даже в случае смерти тайского супруга - владельца).

Узуфруктуарий (пользователь узуфрукта) не имеет право продавать недвижимость (это право остается у зарегистрированного собственника имущества) и в соответствии со статьями 1417-1428 Гражданского и Коммерческого Кодекса узуфруктуарий обязан поддерживать имущество в хорошем состоянии и проявлять заботу о собственности. Если узуфруктуарий не в состоянии обеспечить данные требования, при этом имущество потеряет свою стоимость или окажется в ненадлежащем состоянии, владелец имеет право расторгнуть право узуфрукта. Узуфруктуарий несет ответственность за ущерб или уничтожение имущества, если он не может доказать, что ущерб вызван не его вине. Реализация схемы узуфрукта при определенных обстоятельствах может быть эффективным средством защиты иностранного супруга как в течении времени его брака в Таиланде, так и после смерти его или ее тайского супруга, однако в некоторых случаях узуфрукт не является лучший вариантом.

9. Право на застройку (суперфиций)

Суперфиций, или право на застройку (статьи 1410-1416 Гражданского и Коммерческого Кодекса) в Таиланде – одно из гражданских прав в сфере отношений недвижимости. Право суперфиция юридически отделяет право собственности на землю от права на что-либо, находящееся на этой земле. Чтобы иметь законную силу, право суперфиция должно быть зарегистрировано в свидетельстве о собственности на землю (title deed). Право суперфиция может быть зарегистрировано либо в качестве отдельного (самостоятельного) права, либо в качестве вспомогательного (сопутствующего) права в сочетании с договором аренды земли. Лицо, которому договором предоставлено право суперфиция, получает право собственности на здания, которые он построил, без получения или не имея прав собственности на землю, на которой эти здания построены. Регистрацию права суперфиция возможно осуществить до начала строительства или во время строительства здания, однако если на этой земле уже есть построенное здание, то сначала необходимо оформление передачи права собственности на имеющееся здание (и, соответственно, оплаты налога на такую передачу).

10. Право на место жительства

Право на место жительства/проживание (статьи 1402-1409 Гражданского и Коммерческого Кодекса) является правом безвозмездного проживания в доме, принадлежащем другому лицу. Право проживания отличается от узуфрукта, поскольку лицу, получившему узуфрукт разрешается передавать реализацию своих прав третьему лицу (но не сам узуфрукт), в то время, как право на место жительства устанавливает исключительно возможность проживания в означенном помещении для конкретного лица и членов его семьи, без права извлечения каких-либо дополнительных материальных выгод от эксплуатации этой недвижимости. Договор о праве на место жительства жилье относится к категории жилищного права. Право на место жительства/проживание предоставляется безвозмездно, иначе это будет трактоваться как «аренда имущества». Право на место жительства может быть оформлено посредством составления завещания в Таиланде (владелец оговаривает право проживания в завещании) или как подарок владельца третьей стороне. Право проживания считается завершившимся после одобрения и регистрации в Управлении Земельного Департамента документа на право собственности на землю, где находится указанная недвижимость.

11. Право ограниченного пользования земельным участком (сервитут)

«Недвижимое имущество может быть предметом сервитута, в силу которого собственник такого имущества несет определенные обязательства или ограничивается в осуществлении некоторых прав, присущих ему как собственнику, в пользу другого недвижимого имущества». Сервитут как правило, состоят из двух или более отдельных объектов недвижимости / земельных участков, один (одни) из которых получает обременение, а другой (другие) получают выгоду от применения сервитута. Обременённый земельный участок называется сервиентом, а получающий выгоду участок называется доминантой. Сервитут может включать в себя различные виды обременений и выгод, однако чаще всего этот юридический механизм фиксирует право на использование расположенных на соседних участках водных скважин, использование подъездных дорог, прокладку водоканалов, трубопроводов и других элементов коммунального снабжения через территории других участков. Зарегистрированное право сервитута является важным правом в случае, когда земельный участок находится в окружении других участков без прямого доступа к дорогам общего пользования. В этом случае право сервитута, закрепленное в отношении прилегающих участков-сервиентом гарантирует бесперебойный доступ к участку-доминанте.

12. Покупка недвижимости на тайскую компанию, контролируемую иностранцами

Вплоть до 2006 года, когда были выпущены новые правила для Управлений Земельного Департамента (совместно с Министерством внутренних дел), было широко распространено использование иностранцами тайских компаний для приобретения земли или кондоминиумов из тайской квоты. Пока в компании большинство акций принадлежало тайским акционерам (и количество тайских акционеров было больше иностранных) – к такой компании относились, как и к любой другой тайской компании. Однако в настоящее время правительство ввело определенные ограничения с целью борьбы с незаконным использованием тайских компаний и номинальных акционеров иностранцами. По новым правилам чиновники Земельного Департамента и Департамента по развития бизнеса теперь должны следовать специальным процедурам и осуществлять дополнительные проверки, когда сталкивается с тайской компанией с иностранными акционерами или иностранным директором с правом подписи. Эти процедуры должны предотвратить незаконное использование тайских номинальных акционеров и подставных компаний иностранцами.

Практика использования холдинговых компаний для покупки недвижимости иностранцами в настоящее время уже не является такой распространенной, как раньше. Чтобы успешно пройти все новые проверки в Земельном Департаменте, сегодня иностранным покупателям, желающим оформит собственность на компанию, не рекомендуются с самого начала вносить свое имя в учредительные документы. Только после того, как имущество будет зарегистрировано на 100% тайскую компанию, можно осуществить передачу части привилегированных акций (до 49%) иностранному владельцу. Обратите внимание, что тайская компания, образованная исключительно в качестве «прикрытия» для реализации иностранных прав владения земельной собственностью, является незаконной, что делает незаконным и само владение такой собственностью. Компания, которая владеет недвижимым имуществом должна осуществлять текущую деятельность, сдавать ежегодные балансы и обеспечивать правильное ведение бухгалтерского учета. Такая компания не может быть «законсервированной».

13. Государственное свидетельство о праве на землю

Наиболее важной частью любой инвестиции в недвижимость является документальное оформление права собственности на землю. Государственное свидетельство о праве на землю (land title deed) является документом, выданным Земельным Департаментом. В этом документе декларируется и официально подтверждается законное право владения или распоряжения участком земли, его топографический статус, а также права, обязательства и обременения данной собственности. Необходимо сказать, что в Таиланде довольно запутанная система таких свидетельств, потому что наряду с основным документом существуют еще несколько «производных», служащих разным целям свидетельств. Основным, «главным» документом, устанавливающим права собственности на землю как по схеме полного владения через компанию (фрихолд), так и на правах аренды (лизхолд), является т.н. Чанот (по-тайски Chanote или Nor. Sor. Si 4 Jor, N.S.4.J). Следующим по значимости идет Нор Сор Сам Гор (Nor Sor Sam Gor, N.S.4.G). Менее привлекательным является Нор Сор Сам (Nor Sor Sam, N.S.3), поскольку в этом документе не исследованы и точно не подтверждены границы участка земли в отношении к соседним участкам. Такая земля может быть продана только при условии 30-дней публичного уведомления, в течение которого границы участка могут быть оспорена соседями (и такая практика весьма нередкая). Этот тип документа на землю может быть «повышен» до уровня N.S.3.G или Чанот.

Перечислим все варианты свидетельств на право собственности на землю, которые выдаются в Земельном Управлении Таиланда: Sor Kor Nung (S.K. 1), Nor. Sor. Song (N.S. 2), Nor. Sor. Saam (N.S. 3), Nor. Sor. 3 Gor (N.S. 3 G.), Nor. Sor. 3 Khor (N.S. 3 K.), Nor. Sor. 5 (N.S. 5), Nor. Sor. 4 Jor (N.S. 4 J.) или Чанот. Документы, которые выдаются другими государственными структурами: Sor. Por. Gor. 4-01 (S.P.G. 4-01), Sor. Tor. Gor. (S.T.G.), Por. Bor. Tor. 5 (P.B.T. 5), Nor. Kor. 3 (N.K. 3), Gor. Sor. Nor. 5 (G.S.N. 5)

14. Налоги и сборы при переходе прав на недвижимость

При приобретении квартиры в право безусловного владения (фрихолд) в проекте, который имеет лицензию в соответствии с Законом о Кондоминиумах в Таиланде, а также в случае покупки недвижимости у застройщика, имеющего государственную регистрацию, – законодательство о защите потребителей устанавливает, что застройщик может возложить на покупателя не более 50% налога на передачу прав собственности. Во всех остальных случаях, поскольку не существует законодательной нормы о том, как должны распределяться между покупателем и продавцом налоги и сборы на передачу собственности – такое распределение должно быть согласовано в рамках договора купли-продажи. Налоги и сборы при передаче прав собственности взымаются Земельными Департаментами и применяются к кондоминиумам, земельным участкам, домам совместно с земельными участками , а также к домам без передаваемых в собственность земельных участков . К таким сборам и налогам относятся: государственный сбор за передачу прав (2%), специальный бизнес-налог (3,3%, если применим), гербовый сбор (0,5%, не надо платить, если уплачен специальный бизнес-налог), подоходный налог (для компаний зафиксирован по ставке 1%, для физических лиц – прогрессивная шкала).

15. Налог на недвижимость

В Таиланде в настоящее время не взымаются налоги на землю и недвижимость, за исключением случаев, когда такая земля или недвижимость используется в коммерческих целях (передана в аренду, используется как имущество компании, используется в складских целях, является инвестиционным вложением, другими словами – если земля и недвижимость не используется в целях личного проживания владельца). В этом случае ежегодный налог на землю и недвижимость взимается в размере 12,5% от фактической или оцененной арендной выручки. Существуют планы по реформированию действующей налоговой системы и ввести универсальный налог на недвижимость. В некоторых районах Таиланда также существует небольшой налог на развитие региона (относится только к неосвоенным землям).

самостоятельные путешествия, дешевые авиабилеты, виза самостоятельно, отзывы туристов, погода на курортах, аренда авто, туристическая страховка, маршруты достопримечательности

Срочно! Нужен юрист на Самуи сегодня.

Просьба ко всем, кто может помочь выйти на хорошего адвоката на острове Самуи, связаться с Алексеем: 0840 30 7982
Попали в ДТП, тайцы разводят на полмиллиона рублей.
Завтра в 10 утра встреча с подписанием документов, хотим чтобы там уже присутствовал свой юрист.

К сожалению, нам не удается связаться с Андреем (самуидэйс), если ему кто-то сможет передать просьбу связаться с нами, будем очень благодарны.

Re: Срочно! Нужен юрист на Самуи сегодня.

спасибо всем за помощь советы!
да, в итоге заплатили 100 тыс. и пострадавший подписал бумагу, что больше ни на что не претендует.

наш абсолютно трезвый друг разворачивался на машине на кольцевой дороге, видимость до поворота 100 м, в момент разворота столкнулся с тайцем на мопеде. это как он сам описывает, он был один. ДТП видели 2 русские женщины, сказали, что мопедист мчался из-за поворота на бешенной скорости. по закону — кто разворачивается — тот не прав. в больницу сразу приехал мужчина, который представился папой пострадавшего и сказал, что он юрист, лучший на Самуи. перевел сына в лучшую больницу острова и начал рассказы о том, что парень не сможет работать полгода, а зарабатывает он якобы 50 тыс в месяц. дней 5 мы тянули время, просили принести справки о доходах, потом когда получили всю информацию о том, что покроет страховка, и поняли сколько может зарабатывать это парень, а также сколько нам будет стоить суд, стали искать юриста (спасибо Андрею AID), в итоге действительно до суда не дошло, договорились на 100 тыс.

Сначала меня хотели многократно группой выепать в жопу.
Но фуромчане советовали «Торгуйся, снижай количество епания!»
Я торговался, и ОНИ уменьшили претензии, сказали, что согласны выепать всего только ОДИН раз.
Но мне советовали – «Тени время, продолжай торговаться, можно добиться ещё снижения проникновения».

Ура. Спасибо всем! Кто помогал мне советами. Мы сошлись в цене вопроса. Мне засадят только ОДИН раз. Это успех.
Я так рад, ЭТОЙ моей, и нашей общей победе.
Мне, как и договаривались, засадили только один раз, мы подписали бумаги, что ко мне претензии НЕТ.
Я теперь, наконец, свободен! Ура! Спасибо всем!

А если серьёзно – развели ещё одного лоха.
Вот из – за таких то успешных случаев разводов «лохов – терпил» нас и пытаются разводить и далее.

Ценный совет?
Не платить ничего, ни кому, и говорить ИМ ВСЕМ, что бы решали всё официально, сколько присудят столько и заплачу.
И окажется. что перелома не было, а если был, то виноватый в этом сам пострадавший и т. п.

Где ты была тема. Или блог. То же ДДП. Потерпевший сам описывал.
Привезли, после ДТП, в полицию, его перепугоннго «руссо — фаранга» и начали вымогать 10 000 долларов, угрожая тюрьмой, и говоря. что там все покалечились В ДТП, и будут в инвалидных колясках. И ОН бы отдал с перепугу денег, но у него просто не было, в итоге дело было доведено до суда, на суд приехал представитель консульства РФ, и приговор суда 3 000 батт штрафа. (Все потерпевшие оказались живы и здоровы).

Выбор юриста в Паттайе

«КЭН ДУ» ИЛИ СЛОЖНОСТИ ПЕРЕВОДА.

При первой же встрече с консультантом, говорящим с вами на разных языках, удостоверьтесь, что он вас понимает. Если вы объясняете суть проблемы тайцу на русском и получаете ответ «сап do» — могу сделать — есть вероятность, что главная его задача — получить от вас предоплату и после забыть о вашем существовании (тайцы в большинстве своем не понимают русскую речь). Если вы уверены, что хотите работать именно с этой компанией, воспользуйтесь услугами переводчика. Вы и юрист должны полностью друг друга понимать.

ОТРИЦАТЕЛЬНЫЙ РЕЗУЛЬТАТ-ЭТО ТОЖЕ РЕЗУЛЬТАТ.

ВЫ НИЧЕГО НЕ ПОНИМАЕТЕ! НЕ МЕШАЙТЕ РАБОТАТЬ!

МЫ ЛУЧШИЕ, НАШИ ЦЕНЫ В 5 РАЗ МЕНЬШЕ, ЧЕМ У КОНКУРЕНТОВ!

Цена — это, конечно, один из критериев выбора. Компании, которые уверены в качестве своих услуг, могут позволить себе устанавливать цены немного выше средних, зная, что серьезных клиентов этим не напугать. Другие устанавливают цены пониже, надеясь привлечь новых клиентов. Но поверьте, никто не будет работать себе в убыток. Бесплатный сыр юристы не раздают.

А ЭТО — НАШ ГЛАВНЫЙ СПЕЦИАЛИСТ, ПО СОВМЕСТИТЕЛЬСТВУ УБОРЩИК И ВОДИТЕЛЬ.

НЕ ХОДИТЕ В ТАЙСКИЕ / РУССКИЕ / ЕВРЕЙСКИЕ / НЕМЕЦКИЕ КОМПАНИИ, ТАМ ВАС ТОЧНО ОБМАНУТ.

Это — только несколько советов по выбору юриста. В конечном же итоге все зависит от вас. Оплата юридических услуг — тоже вид капиталовложения, не спешите распрощаться с вашими деньгами, взвесьте все «за» и «против» и сделайте осознанный выбор.

Наши партнеры: юридическая компания Expert

Ненадежные агентства, адвокаты и т.д. в Таиланде

добрый вечер!
изучаю сайт очень давно, но так и не нашла информацию.

простите слепыша, но ответьте, есть ли какой-то черный список агентств недвижимости, есть ли где-то проверенные агентства и юристы..к которым можно обратиться. очень нужны советы бывалых, в личку / не в личку, но очень нужна информация от старожил и других информированных.
и есть ли достоверная информация по ценам, реальным ценам на сегодняшний день

очень надеюсь на вас и очень жду информацию

Re: по поводу покупки недвижимости

да уж, здесь недобросовестность агента очевидна. меня мой сразу предупредил — бригадиру 20-30 процентов авансом и остальное, когда полы вымоют и мебель расставят

вообще, такие агенты, которые и продать, и за ремонт берутся, и еще на крокодиловую ферму свозить предлагают 🙂 сразу внушают недоверие
мой мне просто визитку бригадира дал, а звони договаривайся сам — у меня, мол, другой бизнес

Re: Ненадежные агенства, адвокаты и т.д.

И подаст, не сомневайтесь. Была история, когда покупатель долго не мог получить свое кровно купленное, обращался во все органы, а продавец подал встречный иск: оскорбление личности. История закончилась хорошо, покупатель всетаки получил купленное в собственность, но.

Последнее время все чаще и чаще стали происходить такие инциденты — не приятно. Вывод — лучше пользоваться юристами и внимательно читать договор.

На Пукете сейчас идет продажа проекта Tropical Condo в районе Раваев. Будте внимательны. Проект уже строится третий год, окончание пока не предвидится, совладельца иностранца в Таиланде уже нет.

Стесняюсь спросить -на голом энтузиазме. 😮

Проставляюсь пивом однозначно!

Конечно, этот риэлтор козёл, но самой тоже надо мозг включать — зачем покупать квартиру не зная цен?
Зачем заказывать ремонт у человека, который Вас уже раз развел?
Как можно оставить ремонтников (особенно тайцев) без присмотра и куда-то уехать?

Мораль этой истории такова, что если приезжаете в чужую страну, то не надо сразу делать резкие телодвижения — покупать недвижимость, основывать бизнес. Надо сначала разобраться что да как, тогда и подобных попаданий не будет.

Пиздюлей получите и не хилых, это однозначно.
Глупо (и даже опасно) в чужой стране качать права неправовыми методами.
Мораль этой истории такова, что если приезжаете в чужую страну, то не надо сразу делать резкие телодвижения — покупать недвижимость, основывать бизнес. Надо сначала разобраться что да как, тогда и подобных попаданий не будет.

Спасибо, ты мне просто глаза открыл. . **
Самое главное, что я поняла из твоей речи, как профессиональный психолог — «не делать лишних телодвижений. включать мозг, чтобы не получить пиздюлей». . **
Спасибо, что поведал о себе и своих приоритетах, а я уже преросла ту стадию развития, когда боятся пиздюлей. ➡
Ты действительно настолько наивен, что веришь в правовые методы?
Тебе сколько лет?

pups правильно посоветовал не усугублять ситуацию и сказав «спасибо» Вам надо было бы и ограничиться на этом.

Что вы хотели услышать? — щас, землячка, типа подъедем бригадой и разнесем джекову контору в пух?

Ну, проявили беспечность в чужой стране, не внимали предупреждениям про кидки, бывает (а тут на форуме об этом писалось много раз).
Ладно бы чел молодой-зеленый, но, судя по профилю, вы всего на 2 года моложе pups а, но ваш возраст не есть показатель опытности, и ваш рассказ это наглядно показал.

Выпейте еще и забейте. Джек-козёл в черном списке.

Жизнь в Тайланде на острове Самуи

Как выбрать адвоката в Тайланде

Перевод главы из книги “Как покупать землю и строить в Таиланде”. Автор Филип Брайс.
Мои комментарии выделены курсивом.

Самый первый адвокат, которого я повстречал в Таиланде, дал мне интересный совет: “Никогда не доверяй адвокатам, никогда не доаверяй тайцам и никогда не доверяй местным!” Конечно, не все так однозначно, тем не менее, я бы рекомендовал держать эти слова в памяти. Закон Мерфи “если есть вероятность того, что какая-нибудь неприятность может случиться, то она обязательно произойдёт” особенно часто срабатывает в Таиланде.

(так как книга писалась американцем и, в основном, для американцев и европейцев, автор предпочитает тактику запугивания.. Что касается граждан России, Украины и других бывших советских республик, многим из них, особенно тем, кто занимался бизнесом на родине, имеет смысл, наоборот, слегка расслабиться)

Самое первое и самое главное: ваш адвокат должен хорошо говорить по-английски (естественно, вы сами или ваше доверенное лицо тоже должны хорошо говорить по-английски). Основной причиной большинства проблем, связанных с жизнью в Таиланде, я считаю неправильное понимание. В юридических вопросах четкая коммуникация является жизненно необходимой.

Во-вторых, ваш адвокат должен иметь обширный опыт именно в той области права, которая вас интересует. Например, если вы собрались покупать землю, он должен знать абсолютно все о способах приобретения земли для иностранцев, а также о процедуре регистрации компании.

Во время предварительной беседы с вашим потенциальным адвокатом “забросьте удочку”, задав несколько вопросов, ответы на которые вы уже знаете, например, из Интернета.

Общаясь с тайцами, обязательно имейте в виду, что многие азиаты, вместо того чтобы предоставить четкую информацию, которая может вызвать негативные эмоции, предпочтут сделать вас счастливыми сейчас. Очень важные сведения могут замалчиваться или неверно подаваться, как они искренне считают, ради вашего же блага. К сожалению, такой подход можно встретить даже в адвокатской среде. В Америке каждый адвокат считает своей обязанностью нарисовать самый мрачный сценарий из всех возможных; в Таиланде вы будете часто слышать: “Май пен рай” – “Нет проблем!” Тайцы стремятся говорить то, что вы хотите услышать, а не то, что вам необходимо узнать, поэтому будет лучше, если вы заранее выясните, какой подход к обсуждению проблем практикует ваш будущий адвокат.

Также необходимо проверить способности потенциального адвоката выражать свои мысли по-английски в письменном виде. Насколько регулярно использует электронную почту ваш кандидат в адвокаты? Если вы не проживаете в Таиланде постоянно, вам придется много переписываться. Попробуйте разослать несколько тестовых писем нескольким адвокатам, чтобы узнать, насколько они оперативны и насколько понятны их ответы.

Во многих туристических районах Таиланда есть множество хороших компаний по продаже недвижимости, которые также оказывают сопутствующие услуги. Часто подобные компании имеют близкие отношения с юридической и строительной компаниями. Будьте очень аккуратны, пользуясь услугами адвоката, рекомендованного агентством по недвижимости или продавцом. “Конфликт интересов” здесь никого не волнует, и однажды вы можете обнаружить, что несмотря на регулярную оплату счетов от адвоката, он помогает продавцу или агенту продавца.

Что вам еще необходимо сделать – это найти отзывы о вашем адвокате от его клиентов-фарангов, которые осуществляли похожие сделки. Но лучше всего было бы найти недовольных клиентов.

Как и любому владельцу недвижимости в Таиланде, вам наверняка понадобятся юридические услуги и после совершения сделки купли-продажи. Постоянно оценивайте поведение вашего адвоката и общайтесь с другими людьми об их опыте. Возможно, окажется выгоднее, если ваши интересы будет представлять другой юрист.

Если вы сомневаетесь в достоверности рекомендации вашего юриста, поинтересуйтесь у других. Еще одно или даже два мнения – отличный способ обезопасить себя. Если вы дадите понять другим адвокатам, что присматриваетесь к ним на предмет ведения ваших дел, то, скорее всего, эти советы окажутся для вас бесплатными.

Перепечатка материала допустима только при размещении ссылки на оригинал поста.

Юридические услуги в Таиланде на Пхукете

Компания SkyProperty предлагает юридические услуги в Таиланде на острове Пхукет. Мы сотрудничаем с ведущими юристами Таиланда. Их деятельность распространяется на самые востребованные адвокатские практики в области гражданского, земельного и налогового права. Кроме этого, наши контрагенты осуществляют представительство в судах и государственных органах Таиланда.

Как создать условия для работы и ведения бизнеса в Таиланде

Если вы планируете работать или вести бизнес в Таиланде, то юристы, сотрудничающие с нами, подготовят все необходимые документы и помогут вам разобраться в тонкостях таиландского законодательства:

Разрешение на работу — Work Permit
Ежегодное продление
Регистрация юридических лиц в Таиланде
Помощь в приобретении готового бизнеса, франшиз
Оформление сделок, составление договоров, переводы (английский, тайский русский)
Увеличение уставного капитала
Обновление учредительных документов

Внимание! Даже один день работы без разрешения влечет уголовную ответственность.

Если вам необходима помощь квалифицированного юриста в Таиланде, обратившись в нашу компанию SkyProperty, вы получите консультацию по следующим вопросам:

Сопровождение сделок с недвижимостью

Покупка недвижимости в собственность юридического лица
Долгосрочная аренда недвижимости
Покупка и регистрация недвижимости в кондоминиуме в частную собственность
Оформление земли в собственность или аренду
Приобретение и аренда коммерческой недвижимости
Экспертная оценка — проверка юридической «чистоты» объекта

Нотариальная поддержка

Заверение подписей, копий документов
Заверение передачи акций
Заверение договоров
Заверение доверенностей
Составление завещаний
Подтверждение точности перевода
Засвидетельствование клятв, показаний свидетелей

Налоговый консультант, составление налоговой отчетности

Налог на прибыль предприятия
Налог на доходы физически лиц
Налогообложение недвижимости
Налоги земельного департамента

Бухгалтерские услуги

Ведение отчетности
Составление годового баланса
Аудит
Ежемесячная бухгалтерия
Отчисления в пенсионный фонд
Амортизация
Консолидация
Расчет дивидендов

Другие виды услуг

Консультации адвокатов
Разрешение правовых коллизий
Судебная практика — гражданское и уголовное право
Семейные споры

Юридическая консультация на Пхукете

SkyProperty сотрудничает с ведущими юристами, практикующими в Таиланде. Поскольку все специалисты имеют огромный опыт работы с таиландским законодательством, то обратившись к нам вы получите:

Исчерпывающие ответы на ваши вопросы
Грамотную консультацию
Тактичное общение

Наши контрагенты работают как с физическими, так и с юридическими лицами и готовы предложить свои услуги в широком спектре гражданского, семейного, жилищного, налогового и финансового права.

Дополнительные вопросы вы можете задать по телефону — звоните прямо сейчас.

Любая процедура с недвижимостью в Таиланде влечет за собой получение, оформление и заверение документации в органах власти. Документы на владение (чанот), проектная документация для получения разрешения на строительство оформляются на тайском языке. Договора с подрядчиком, также как и договора купли-продажи возможно заключать на английском либо на двух языках — английском и тайском.

Для проведения сделок заказчику (покупателю) понадобятся услуги юриста. Агенство проводящее сделку выступает в роли консультанта.

Процедура покупки

Процедуру покупки недвижимости можно разделить на такие этапы

Подписание договора о намерении или соглашении о задатке, где указывается сумма задатка, сумма за которую продается недвижимость, адрес и другая информация о недвижимости, паспортные данные покупателя и продавца, сроки исполнения обязательств. Это соглашение подразумевает, что в случае неисполнения обязательств покупателем, задаток остается у продавца, если же продавец не исполнил своих обязательств, то сумма возвращается покупателю. Также в соглашении указывается дата подписания основного договора. Этот документ не требует нотариального заверения.
Подписание основного договора с внесением первого платежа (20-40%). Этот договор описывает все детали сделки, сроки исполнения обязательств, суммы платежей, номера счетов на которые осуществляются платежи, даты передачи объекта недвижимости в собственность покупателю. Договор заверяется нотариально.
Если по условиям договора платежи происходят поэтапно, каждый платеж подтверждается распиской со стороны продавца. Покупатель вносит деньги на счет продавца и сохраняет квитанции о перечислении денег. В случае покупки строящегося жилья у застройщика, оплата производится после контроля очередного этапа строительства. Контроль может быть доверен агентству, это оговаривается в основном договоре.
Завершающий платеж производится в день приемки и передачи собственности на имя покупателя. Оформление документа о передаче владения происходит в Земельном Департаменте. Эта процедура требует предварительной заявки в Земельный Департамент со стороны продавца (за 30 дней). Подача заявки не требует участия покупателя, но это важный момент, влияющий на срок передачи владения.

Стоимость юридических услуг

Стоимость юридических услуг по сопровождению сделки купли-продажи дома или квартиры на Пхукете юридической компанией в зависимости от набора услуг (проверка и подготовка договоров, засвидетельствование, доверенности) и сроков проведения сделки может колебаться в районе 25-60 тыс. бат.

Регистрация тайской компании, предоставление номинальных акционеров обходится в районе 60-80 тыс. бат.

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Таиланде?

По закону любой иностранец имеет право владеть 49% любой собственности в Таиланде. Остальное должно принадлежать гражданину Таиланда или юридическому лицу, где опять же 51% уставного капитала должен быть у тайцев и 49% – у иностранцев.

Но есть способы получить недвижимость в полную собственность (Freehold). Например, застройщик кондоминиума имеет право продать иностранным физическим лицам 49% жилой площади многоквартирного дома в полную собственность (Freehold).

Если иностранец не успевает приобрести недвижимость из квоты в 49%, то квартиру из оставшихся 51% жилой площади многоквартирного дома иностранец может оформить в долгосрочную аренду (Leasehold) на 30 лет с правом двукратного продления. В результате срок аренды достигает 90 лет.

Дом иностранный покупатель может оформить в полную собственность (Freehold). А вот земля под ним оформляется в долгосрочную аренду (Leasehold) на 30 лет с правом двукратного продления. В результате срок аренды составляет 90 лет.

Freehold (Фри-холд) – оформление права собственности на землю, в том числе под строением, на тайскую компанию. Доля иностранца в такой компании может составлять не более 49%.

Но эти ограничения обходят следующим образом:

Директором тайском компании назначается покупатель, а номинальный партнер отказывается от акций в пользу покупателя;
Доля тайских акций размывается между несколькими номинальными тайцами так, чтобы покупатель владел мажоритарной долей акций.

Таким образом, иностранный гражданин фактически получает полное владение компанией и землей.
Затраты:

60 000-80 000 батов ($ 1840-2450) на открытие юридического лица;
Регистрационный сбор и налоги – до 6% от оценочной стоимости земли. Уплачиваются единовременно;
Ведение налоговой и бухгалтерской отчетности компании (независимо от того, ведет компания бизнес или нет)– около $1000 в год.

Оформлением сделок занимается земельный комитет Пхукета. Из документов необходима заверенная копия паспорта. Остальные хлопоты возьмут на себя юристы.
Для вилл в люксовых комплексах часто встречается смешанная схема. Вся земля комплекса оформлена на тайскую компанию. Сообщество владельцев создает офшорную компанию, которая владеет миноритарной долей в этой тайской компании. У каждого собственника есть доля в офшорной компании (размер доли зависит от метража участка) и своя офшорная компания, через которую доля оформлена. В то же время на каждый участок земли оформлена долгосрочная аренда на 30+30+30 между тайской компанией (владельцем земли) и офшорным компаниями, которые принадлежат собственниками.

Если говорить о юридическом лице, зарегистрированном в Таиланде, где один из учредителей иностранец, то здесь компания может оформить любую недвижимость (квартиры, дома, земли, коммерческие объекты) в полную собственность (Freehold).

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Таиланде?

Покупка недвижимости в Таиланде не дает права на получение вида на жительство или гражданства. такой же, как и у остальных иностранцев.

В Королевстве действует программа , которая позволяет иностранцу при сумме вложений от $15 000 получить специальную VIP-карту (в качестве бонусов, позволяет получать вип-обслуживание в отелях, аэропортах, гольф-клубах и тд) и долгосрочную визу на 5-20 лет. Некоторые застройщики элитных комплексов предлагают клиентам оформление виз по этой программе в счёт покупки жилья.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Таиланде?

В Таиланде нет общего ежегодного налога на недвижимость. Существуют единоразовые сборы при регистрации объекта в земельном департаменте – 2-3% от стоимости недвижимости. Они оплачиваются в день сделки в земельном департаменте.

Ежегодная оплата налогов необходима только в случае коммерческого использования собственности. Тайская недвижимость облагается тремя видами налогов:

Земельный налог – небольшой, всего несколько бат
Налог на развитие, которым облагается земля.
Налог на использование строений то есть аренду

Любой собственник должен оплачивать также коммунальные услуги.

Читайте подробнее:

При этом у налоговых резидентов Российской Федерации (люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году) остаются обязанности и перед своей страной. Они должны уведомлять российскую налоговую о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки.

Читайте подробнее: ,

Подбирать и изучать предложения по продаже недвижимости в Таиланде можно с помощью открытых источников: интернет, специализированные порталы, печатные издания и тематические выставки. На последних можно вживую пообщаться с риэлторами и застройщиками, на месте получить консультацию.

Смотрите по зарубежной недвижимости

Поисковое окно для подбора недвижимости на портале сайт

Как искать риэлтора в Таиланде?

Для поиска и покупки недвижимости в Таиланде русскоговорящие покупатели чаще всего обращаются за помощью в агентство - это позволяет избежать языкового барьера и трудностей с трактовкой местных законов.

Около половины всех покупателей приобретают недвижимость в Таиланде для личного использования. Вторая половина – для получения дохода от аренды. Поэтому многие владельцы могут не приезжать в страну годами и необходимо, чтобы кто-то на месте представлял их интересы. Один из способов – еще в процессе покупки выбрать надежное местное агентство недвижимости.

Такое агентство владеет информацией о рынке недвижимости, оно подберет и покажет вам лучшие объекты, подходящие вашим целям, проконсультирует по основным моментам, поделится опытом, проведет переговоры с застройщиком, и далее будет решать все вопросы по сделке в ваше отсутствие. Услуги агентства недвижимости в Таиланде бесплатны для покупателей. А вот продавцу придётся заплатить комиссию.

В крайне редких случаях продавец прибавляет сумму комиссии к стоимости объекта.

Можно заниматься поиском, выбором и покупкой недвижимости самостоятельно. Но на практике, не разбираясь в особенностях законодательства и не владея языком, пройти всю процедуру без посторонней помощи сложно. Так как российские покупатели в Таиланде не редкость, во многих агентствах и у девелоперов есть русскоговорящие сотрудники.

Смотрите список .

Задачи риэлтора:

подбор объектов, соответствующих требованиям клиента;
организация поездки в Таиланд на просмотры недвижимости;
согласование цен и особых условий с продавцом от имени покупателя;
согласование процедуры и даты сделки;
подготовка документов и договоров, проверка объекта на возможные обременения.

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Этап 1. Резервирование объекта и внесение задатк а

При выборе объекта и обсуждении условий подписывается резервационный договор между покупателем и продавцом. В нём отражается информация об участниках сделки, о выбранном объекте, его стоимость, график платежей, реквизиты для отправки средств.

Во время подписания резервационного договора покупатель вносит задаток – около 1% от общей стоимости – для того, чтобы объект был снят с продажи. Задаток может быть внесен наличными или на счёт продавца. Перевод может быть произведён со счёта из банка в любой стране. Задаток обычно невозвратный, и если сделка не состоится по вине покупателя, то с этой суммой придётся распрощаться. Если же сделка не состоится по вине продавца, деньги вернут.

Этап 2. Заключение договора

После подписания резервационного договора и внесения задатка, в течение 1-2 недель покупатель получает от продавца предварительный договор для ознакомления и внесения поправок, если продавцом является застройщик. Если сделка на вторичном рынке и продавец – физическое лицо, то предварительный договор обычно составляет юридическая компания.

В данном договоре прописывается вся информация о недвижимости, условия ее приобретения и способ оформления, информация обо всех затратах при оформлении и дальнейшем содержании объекта, штрафные санкции за несоблюдение договора.

К договору прилагаются копии идентификационных документов продавца с покупателем, и документов на недвижимость. Предварительный договор имеет юридическую силу и его несоблюдение является основанием для обращения в суд.

Этап 3. Проверка состояния недвижимости и чистоты сделки

Покупатель может воспользоваться услугами юриста для проверки состояния недвижимости и чистоты сделки. Обычно юридические компании предлагают следующие услуги:

Проверка земельного участка - кто является собственником, имеются ли обременения (от $700).
Проверка компании-продавца. Кто уполномочен заключать сделку от имени юридического лица, состав учредителей, уставный капитал и т.д. (от $700).
Проверка договора, внесение изменений, согласование условий с продавцом (от $500).
Регистрация сделки в земельном департаменте (от $300).

Обычно на первичном рынке заказывают только проверку договора. А полная юридическая проверка недвижимости проводится только при заключении сделок со вторичным жильём. И как правило, за счёт покупателя. Может осуществляться как до внесения резервационного депозита, так и после, в зависимости от обстоятельств и договоренностей сторон.

Этап 4. Оплата сделки

При покупке объекта на первичном рынке, покупатель переводит средства безналичным способом по договору на реквизиты застройщика в Таиланде. Деньги могут прийти со счета покупателя, открытого в любой стране. Допускается перевод от юридического лица, зарегистрированного в любой стране, в котором покупатель является учредителем.

Если сделка проходит на вторичном рынке, обычно покупатель открывает счет в тайском банке и перечисляет денежные средства из другой страны на него. В момент регистрации в земельном департаменте предоставляет продавцу выписанный чек на нужную сумму.

Если квартира или дом регистрируются в свободное владение (Freehold), то важно, чтобы деньги в Таиланд пришли из другой страны. Этот факт проверяется при регистрации сделки земельным департаментом. Если объект регистрируется в долгосрочную аренду (Leasehold), то расчет может происходить любым способом.

В отличие от многих стран мира, в Таиланде не проверяет происхождение денег.

Читайте подробнее:

При покупке жилья от застройщика документы могут отправляться покупателю на подпись по DHL. А при покупке вторичных объектов желательно совершать сделку лично и в присутствии юриста.

Этап 5. Регистрация права собственности

Все сделки регистрируются в земельном департаменте. Там работает тайский персонал, который плохо говорит по-английски, и весь документооборот ведется на тайском языке. Поэтому иностранцы там бывают редко, либо в сопровождении тайских представителей.

При покупке объекта на первичном рынке сделку обычно регистрирует в земельном департаменте представитель от застройщика на основании доверенности от покупателя на его имя. При покупке объекта на вторичном рынке – это обычно делает юрист.

В день сделки в земельном департаменте покупателю выдается пакет документов. Он зависит от способа оформления недвижимости.

Например, если это квартира в свободное владение (Freehold), то новый владелец получает:

Договор купли-продажи на тайском языке стандартного формата. В нем указаны имя и фамилия нового владельца, информация о недвижимости и обязательно стоят подписи и печати государственных чиновников.
Свидетельство на землю (Chanote) – документ на землю под домом, где с одной стороны находится план земли, а с другой вся история сделок с ней. При оформлении квартиры в собственность, по закону, иностранец так же является долевым собственником земли, пропорционально купленной площади квартиры в доме.
Домовая книга (Blue book), где указан адрес и информация о квартире.

Во многих жилых комплексах, которые чаще всего ориентированы на иностранных покупателей, приобрести недвижимость можно в свободное владение или Freehold

Возможность удаленного приобретения

Обычно сделка с недвижимостью в Таиланде длится от 1 недели до 1 года. Всё зависит от готовности объекта. Личное присутствие покупателя необходимо лишь к моменту оформления сделки в земельном департаменте. Поэтому первые этапы (выбор объекта, резервирование, подписание договора, приемка) могут пройти дистанционно.

Далее можно приехать в Таиланд для оформления сделки или для подписания доверенности на юриста, который оформит недвижимость от имени покупателя. Либо при наличии нотариально заверенной доверенности на представителя, которая даёт право переоформить объект на нового владельца, сделку можно осуществить, ни разу не приехав в страну.

Дополнительные расходы

Сбор за переход права собственности

Важно знать, что оплата сбора в равных долях ложится и на покупателя и продавца. При покупке жилья в частное владение (Free Hold) сбор или Transfer Fee составит 2% от конечной стоимости недвижимости.

Прежде, чем подписать контракт, надо уточнить, согласен ли продавец оплатить свою часть, в противном случае полную сумму придётся уплатить покупателю. Для покупателя при приобретении жилья во Free Hold налоговая пошлина будет составлять 1-2%, а при покупке в Lease Hold - 1%.

При регистрации сделки в земельном департаменте платят налоги и сборы за регистрацию. Они зависят от способа оформления сделки, а также от оценочной стоимости самого объекта в земельном департаменте. Последняя обычно занижена.

Поэтому точная стоимость налогов и сборов узнаётся в земельном департаменте за несколько дней до оформления сделки. Обычно налоги платятся пополам с продавцом. В среднем покупатель в итоге платит 2-3% от стоимости недвижимости.

Гонорар юриста

Если сделку оформляет юрист, которого нанял покупатель, то обычно его гонорар составляет около $300. При этом в зависимости от общего объёма работ, юрист может назначить и большую сумму. Либо привязать гонорар к сумме сделки, например, 1%.

Ипотека и рассрочка в Таиланде

В Таиланде иностранцы не могут получить ипотеку в местных банках.

Но застройщики могут предложить рассрочку платежей. Стандартная беспроцентная рассрочка предоставляется на период строительства (1-2 года) при покупке объекта на этапе стройки. В таком случае график оплаты отображается в договоре, и оплата происходит по завершению определенных этапов строительства.

Некоторые застройщики предлагают финансирование. Таким образом, необходимо внести 50% от стоимости объекта (эти 50% так же могут выплачиваться в течение 1-2 лет строительства). Оставшиеся 50% выплачиваются в течение последующих 1-5 лет под 5-7% годовых. При данной схеме, максимальный период рассрочки составляет 7 лет.

Покупатель может получить финансирование российского банка и рассчитаться за недвижимость в Таиланде.

Резюме: это надо запомнить

Услуги агентства недвижимости в Таиланде для покупателя бесплатны.
Покупка недвижимости в Таиланде не дает права на получение вида на жительство или гражданства
В Таиланде нет общего ежегодного налога на недвижимость. Существуют единоразовые сборы при регистрации объекта в земельном департаменте – 2-3% от стоимости недвижимости.
Иностранцы не могут получить ипотеку в Таиланде
Сделку можно оплатить, переведя деньги с банковского счёта покупателя, открытого в любой стране.